鄂爾多斯市物業(yè)管理實施辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范和促進我市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 鄂爾多斯市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
旗區(qū)房地產(chǎn)管理局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各級建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、工商、發(fā)改、公安、民政、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務、行政執(zhí)法等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要確定分管領(lǐng)導，配備專職工作人員負責物業(yè)監(jiān)督指導工作，社區(qū)居民委員會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導工作。
蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督，及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)不適當?shù)臎Q定及做法。
物業(yè)管理應當納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作。社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責；配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
第五條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務收費標準的評定，指導、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)提請有關(guān)部門予以糾正和整改。
第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門應從速從快先行搶修、立即處理。
第七條 各旗區(qū)人民政府要加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。
第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達50%及以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：（一）確定業(yè)主身份；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。
第十二條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務院《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
業(yè)主委員會應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當選聘蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。
進一步調(diào)動業(yè)主委員會的工作積極性和責任心，對業(yè)主委員可以按照所在地工資水平給予一定數(shù)量的津貼。津貼來源可由旗區(qū)人民政府財政撥款、本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項維修資金的存儲利息及物業(yè)服務企業(yè)按比例承擔，津貼標準由業(yè)主大會和轄區(qū)物業(yè)主管部門共同協(xié)商決定。
第十四條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
第十五條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。
第十六條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織召開。
第十七條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第十九條、第二十條之規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。
第十八條 業(yè)主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
第十九條 對業(yè)主委員會主任的工作，70%以上業(yè)主不認可時，街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要及時指導、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；
?。ǘ┦帐芪飿I(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的不正當利益；
（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務；
（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；
（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；
（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭呈；
（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關(guān)勞動教養(yǎng)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業(yè)服務招投標工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。
新建兩萬平方米以上的住宅項目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)時，應向市物業(yè)主管部門核實該物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務企業(yè)為外地資質(zhì)，應向市物業(yè)主管部門核實物業(yè)服務企業(yè)是否已辦理外進備案手續(xù)。否則，選聘物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)不按照前期物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務、造成業(yè)主損失的，損失由建設(shè)單位承擔。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。住宅小區(qū)面積5萬平方米以下（含）的，保證金為兩萬元；5萬平方米到10萬平方米（含）的，保證金為3萬元；10萬平方米以上的，保證金為5萬元。前期物業(yè)合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)在合同履行期間無違規(guī)行為，對業(yè)主投訴處理業(yè)主滿意的，保證金退還物業(yè)服務企業(yè)。
第二十三條 建設(shè)單位應當在物業(yè)交付前60日內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資2‰的比例向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中30%應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。
第二十四條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應將前期物業(yè)服務協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務企業(yè)制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前5日內(nèi)，在市物業(yè)主管部門進行網(wǎng)上備案。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其它義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務單位選用。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
?。ㄒ唬﹨⑴c工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；
（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度；
（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
?。ㄋ模ξ飿I(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報告。
（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；
（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供服務并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；
?。ㄆ撸└鶕?jù)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立等工作。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入。
第二十六條 供水、供電、供熱、郵政、通訊、有線電視等供應設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管。交接時，應向各專業(yè)單位提供小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。
供氣供應設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由建設(shè)單位負責未通氣運行的燃氣管道及設(shè)施的維護和管理。通氣運行后的燃氣管道及設(shè)施的維護和管理由燃氣經(jīng)營企業(yè)與用戶按產(chǎn)權(quán)分界點分別負責。
專業(yè)單位接收后，應當及時做好供應設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責供應設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項及費用支付的標準和方式，并承擔監(jiān)督其維修養(yǎng)護工作的責任。
相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負責。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)劃審批的標準與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務企業(yè)，同時報轄區(qū)物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔責任。
業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接收資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以選聘新物業(yè)服務企業(yè)或在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下實行自治管理。業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務企業(yè)時，應向市物業(yè)主管部門核實該物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務企業(yè)為外地資質(zhì)，應向市物業(yè)主管部門核實物業(yè)服務企業(yè)是否已辦理外進備案手續(xù)。否則選聘物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)不按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務、造成業(yè)主損失的，損失由業(yè)主委員會承擔。
第二十八條 前期物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處及時指導業(yè)主召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未召開和成立期間，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務及收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。
第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額1%的比例，將開發(fā)單位預留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限5年。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十條 業(yè)主委員會應當根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條之規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務費而擅自降低物業(yè)服務標準。物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務不符合標準的，業(yè)主向轄區(qū)物業(yè)主管部門投訴3次以上且限期內(nèi)未整改到位的，市物業(yè)主管部門根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門上報材料給予降級處分；降級后物業(yè)服務仍然不符合標準的，市物業(yè)主管部門根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門上報材料注銷其資質(zhì)。
第三十一條 物業(yè)服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
第三十二條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業(yè)費分解到服務項目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)在約定收費標準時參考。具體收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參考政府指導價并結(jié)合服務內(nèi)容及公共能耗費的測算在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)要將約定的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容向業(yè)主進行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。
廉租住房和經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務收費實行政府指導價，由各級價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定，并定期公布。
第三十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定足額繳納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應繳納足額物業(yè)服務費。
對欠繳物業(yè)服務費的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主采取定時公布、上牌公示的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收3‰的滯納金，最高額不超過應交物業(yè)服務費的總額。
實行物業(yè)費收取快速處理機制。由旗區(qū)人民政府、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，當場查明原因并進行調(diào)解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標明代收服務費。
物業(yè)服務企業(yè)有責任對本小區(qū)的管道設(shè)施進行監(jiān)護，并指定專人負責。發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞和泄露情況，應及時通知相關(guān)部門。凡本小區(qū)進行開挖、打樁和頂進作業(yè)或新建建筑物的，物業(yè)服務企業(yè)須在施工前通知相關(guān)部門，在雙方達成保護協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)與各專業(yè)供應單位的職責劃分如下：
（一）供電設(shè)施：樓宇進戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由電業(yè)部門負責。
（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管道以戶內(nèi)智能燃氣計量表前閥為供氣設(shè)施產(chǎn)權(quán)分界點。以產(chǎn)權(quán)分界點（含該點）為界，逆燃氣流向的設(shè)施由燃氣部門負責，順燃氣流向的設(shè)施由最終用戶負責。
（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由自來水公司負責。
（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務企業(yè)負責；以外由排水部門負責。
（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負責。
（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。
第三十五條 物業(yè)管理服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應提請?zhí)K木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織物業(yè)服務招投標工作，沒有及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業(yè)服務企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門（網(wǎng)報）和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。
（一）對預收的物業(yè)管理綜合服務費及其它公共經(jīng)費按實結(jié)算，結(jié)余部分應當按照合同的約定予以退回；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務帳冊；
（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其它財物。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴重、構(gòu)成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關(guān)責任人3年內(nèi)不得從事物業(yè)服務活動。對不良行為記錄超過3次的企業(yè)，不再批準招標承接新的物業(yè)項目，暫停資質(zhì)年檢1年。
對物業(yè)服務企業(yè)的服務，60%以上的業(yè)主不認可的，物業(yè)服務企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務。
第三十七條 各旗區(qū)物業(yè)主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務評比長效機制和項目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務企業(yè)的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)服務檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務內(nèi)容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。
第三十八條 各級人民政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等作為綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護、公共秩序維護列入自治管理，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔。
第五章 物業(yè)使用與維護
第三十九條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的關(guān)系。
業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。
臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則；
（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；
（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；
（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范；
（五）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務；
（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式；
（七）違反規(guī)約應當承擔的責任。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
（一）改變物業(yè)的使用用途；
（二）搭建建筑物或構(gòu)筑物；
（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；
（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；
（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；
（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設(shè)攤點；
（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；
（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設(shè)施上亂寫、亂畫；
（九）制造噪聲干擾他人正常生活；
（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過3000元。業(yè)主裝修行為結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)檢查未造成損壞且裝修行為規(guī)范的，應當全額退還裝修保證金，不得強行抵入物業(yè)服務費。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，應當勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區(qū)共同解決或及時告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應當依法及時予以處理。
對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負責禁止和監(jiān)督清除、恢復原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負責禁止和監(jiān)督恢復原貌。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門查處。
對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機關(guān)查處。
第四十一條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負有監(jiān)督管理職責。、
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關(guān)部門依法辦理，并按照行為的違規(guī)程度扣除其部分或全部裝修保證金。
第四十二條 修繕公用設(shè)備時，有關(guān)相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財產(chǎn)損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔賠償責任。
凡房屋室內(nèi)及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應予及時修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，費用由該業(yè)主承擔。
第四十三條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區(qū)；進入住宅小區(qū)的車輛應當在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬p速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；
?。ǘ┎坏脤④囕v停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；
?。ㄈ┸囕v停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處予以處理；公安部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當依法及時予以處理。
第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費
第四十四條 建設(shè)單位應當按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。
建設(shè)單位應當按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應當與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中標明。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設(shè)單位應當在規(guī)劃方案中確定、在規(guī)劃審批時明確、在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖）、在開工許可中硬性標明，并不得任意調(diào)整。
物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。
第四十五條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應當將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。
首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應當將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。
第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。
第四十七條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金由業(yè)主交納，收取情況明細由收取單位向業(yè)主委員會告知。專項維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會同意報物業(yè)主管部門審核確認，批準執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務單位承擔的維修、養(yǎng)護費用或應從物業(yè)服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。
住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算。
第四十八條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應當將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書面形式告知業(yè)主委員會。
第四十九條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。
第七章 附則
第五十條 本辦法下列用語的含義：
住宅小區(qū)是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團）。
物業(yè)管理是指物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。
物業(yè)服務是指物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內(nèi)容（項目）質(zhì)量承擔相應職責。
公共能耗費是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費用。
小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。
小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設(shè)施、專用房屋、等設(shè)施。
第五十一條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 各旗區(qū)房地產(chǎn)管理局可根據(jù)各地實際情況制定具體物業(yè)管理實施細則，積極探索建立社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)共同管理的機制，可以將對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督與管理職能下放到社區(qū)的管理中去，在街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，促進物業(yè)管理服務與社區(qū)管理之間緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)，共同處理解決問題。
第五十三條 本辦法自公布之日起實施。
第五十四條 本辦法由鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
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