法律評論 論物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)
關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定。但在司法實踐中，圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)是否盡到而導致的業(yè)主和物業(yè)間的糾紛，卻占據(jù)了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的半壁江山甚至多數(shù)，且有愈演愈烈之勢！如何化解該類糾紛，除了相關(guān)立法更加完善、社會治安環(huán)境更加改善、全社會公民法治觀念更加提高外，當務(wù)之急是積極穩(wěn)妥化解現(xiàn)已產(chǎn)生的該類糾紛。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的概念
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，在我國現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)中并未明確提出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，僅以字面意思理解，應為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡的安全保障義務(wù)，故應先明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安全保障義務(wù)兩個概念。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和安保義務(wù)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)，一般來說，根據(jù)使用性質(zhì)物業(yè)可以分為居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特種用途物業(yè)?！?】本文所討論的物業(yè)如無特別說明，均指居住物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是在我國城鎮(zhèn)化進程中，因城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)用房不斷增加，伴隨著相應的住宅、商業(yè)用房需專業(yè)化、統(tǒng)一化的管理的需要應運而生的。何為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年3月17日建設(shè)部令第125號公布，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）第二條規(guī)定，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。對于何為物業(yè)管理服務(wù)活動，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理服務(wù)活動為一種復合型的、涉及多方面的活動，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，在我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從事物業(yè)管理服務(wù)活動是需要相應資質(zhì)的，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三級。僅以三級資質(zhì)為例，要求相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需同時達到如下條件：1、注冊資本人民幣50萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財物等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；4、有委托的物業(yè)管理項目；5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?？梢娢覈嚓P(guān)法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的嚴格程度。
2、安保義務(wù)
關(guān)于安保義務(wù)，早在羅馬法時代就產(chǎn)生了，羅馬法認為從事旅館業(yè)的經(jīng)營者應當對其入住者承擔安全保障義務(wù)，采取各種措施保護好客人的財產(chǎn)，防止客人的則產(chǎn)在旅館內(nèi)被盜竊，如果經(jīng)營者未保護好客人的財產(chǎn)，致使第三人給客人造成損失的，應當承擔損害賠償責任?！?】《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《人身損害賠償解釋》）第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務(wù)人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外”。不過該司法解釋條文將安全安保義務(wù)的適用范圍作了較大幅度的限制。首先，承擔安保義務(wù)的主體僅限于“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織”，以列舉的形式將承擔安保義務(wù)的主體縮小至營利性活動的民事主體，而對于其規(guī)定的所謂“從事其他社會活動”的民事主體，卻并未明確加以細化，導致公眾無限制擴大其范圍，而相對應的民事主體卻以各種理由企圖將自身排除在承擔安保義務(wù)的民事主體之外。其次，未盡安保義務(wù)導致的損害僅限人身損害，財產(chǎn)損害則被排除在外，不過，該司法解釋的落腳點本身即是人身損害案件，由此導致了對安保義務(wù)的規(guī)定不盡全面。第三，負有安保義務(wù)的民事主體要承擔賠償責任，須其未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，何為合理限度，最高人民法院的司法解釋將其納入法官的自由裁量權(quán)，以應對可能出現(xiàn)的各種新的情況，不過，這同樣帶來了司法實踐中的難以操作和裁判尺度不統(tǒng)一，不利于全國司法權(quán)威的統(tǒng)一。
安保義務(wù)上升到法律層面，規(guī)定于2010年7月1日起施行的《侵權(quán)責任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應的補充責任”。相對于最高人民法院的司法解釋，該條關(guān)于安保義務(wù)的規(guī)定，則要相對完善很多。首先，義務(wù)主體已沒有要求具有營利性，而是從公共安全的角度出發(fā)，從考慮到社會秩序與穩(wěn)定的角度入手，將賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人納入進來，并且新增了群眾性活動的組織者，將司法解釋中從事其他社會活動的民事主體，從社會活動的范圍到主體的范圍均加以了的邊界界定，即僅限于群眾性活動，且須是該活動的組織者。其次，損害不再僅限于人身，而僅以損害來界定，可見人身和財產(chǎn)的損害均應為題中之義。
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的定義
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)予以了明確，可作為理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的參考，該征求意見稿第八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理”。遺憾的是，2009年最高人民法院頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，卻最終沒有將該條采納進去，而且也并未對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)進一步細化解釋。
結(jié)合上述征求意見稿并參照《物業(yè)管理條例》第47條及《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條，可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)作如下定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律、法規(guī)的規(guī)定，對其所服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的財產(chǎn)、人身安全，所應盡的安全保障義務(wù)。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)分析
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之各界觀點
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)是屬于侵權(quán)法領(lǐng)域還是屬于合同法領(lǐng)域，至今仍有不同的觀點。
一種觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬合同法領(lǐng)域，屬約定義務(wù)。此觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡的安保義務(wù)，系因其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！吨腥A人民共和國合同法》第60條中規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”、第122條規(guī)定:“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其它法律要求其承擔侵權(quán)責任。”
如物業(yè)服務(wù)合同有對于安保義務(wù)方面的明確約定，例如:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在小區(qū)的門口、主要道路實施巡邏。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因未做到上述工作，致使業(yè)主受到第三人的侵權(quán)致使其損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對業(yè)主的損失承擔損害賠償責任。此種情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未盡到合同約定的安全保障的義務(wù)，就應當按照合同約定及合同法的相關(guān)規(guī)定，承擔相應的違約責任。如物業(yè)服務(wù)合同沒有安保方面的明確約定時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔的安保義務(wù)即為一種附隨義務(wù)。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因，而使得業(yè)主或物業(yè)使用人受到第三人侵權(quán)而遭受損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對業(yè)主或物業(yè)使用人的損失承擔賠償責任。
另一種觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬侵權(quán)法領(lǐng)域，屬法定義務(wù)。此觀點認為，在我國相關(guān)法律、法規(guī)中，對于安全保障義務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安全保障義務(wù)，均已做出了具體相關(guān)規(guī)定：（1）《物業(yè)管理條例》，該條例第36條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應得法律責任。”同時，在同法第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。”（2）《人身損害賠償解釋》，該解釋第6條第1款中規(guī)定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其它社會活動的自然人、法人、其它組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害。賠償權(quán)利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予以支持。因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務(wù)有過錯的，應當在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務(wù)人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。”（3）《侵權(quán)責任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應的補充責任”。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之我見
筆者認為，《物業(yè)管理條例》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安保義務(wù)，結(jié)合第36條和第47條之規(guī)定，源于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或者小區(qū)全體業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，更多的是一種合同義務(wù)。只有未盡到合同約定的義務(wù)的情形下，才會導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)于我國法律、法規(guī)當中并未有明確規(guī)定?！度松頁p害賠償解釋》、《侵權(quán)責任法》中規(guī)定的安保義務(wù)，并非即是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，不能將二者等同。物業(yè)服務(wù)區(qū)域相對于賓館、銀行等公共場所，有其特殊性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)在于約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作。在目前沒有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情形下，理解和處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)問題和糾紛就僅能依據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)?！段飿I(yè)管理條例》第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益”，此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)就應視為一種附隨義務(wù)。
可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)應限制在物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全巡邏、安全設(shè)備的維護、監(jiān)控設(shè)備的維護、安全事故發(fā)生時的積極采取應急措施和積極向有關(guān)部門報告等方面。
三、違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責任
（一）違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責任構(gòu)成要件
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)為合同之債，該安保義務(wù)的承擔系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的合同義務(wù)，屬于一種違約責任。故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔安保義務(wù)的構(gòu)成要件就符合違約責任的構(gòu)成要件。
1、要有不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的行為
違約責任只有在存在違約事實的情況下才有可能產(chǎn)生，當事人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，是違約責任的客觀要件。違約行為包括以下幾種情況：
?。?）不履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全保障義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同對安全保障義務(wù)未作明確約定時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定履行相應的輔助義務(wù)。
（2）不完全履行，又稱部分履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定義務(wù)一部分，對其余部分不予履行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有全面適當?shù)芈男须p方在物業(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，則應認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行約定的過程中存在違約行為。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有違約行為，則必無產(chǎn)生其責任。即若物業(yè)服務(wù)企業(yè)勤勉盡職地履行了合同中約定義務(wù)后，仍然出現(xiàn)了損害后果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無須承擔損害責任。對于不履行或者不完全履行的認定，可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的約定以及《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定，根據(jù)當事人舉證情況來加以認定。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為造成了損害事實
損害事實是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約給業(yè)主或物業(yè)使用人造成了財產(chǎn)和人身的損害。物業(yè)服務(wù)合同為一種較為特殊的合同，屬一種服務(wù)合同，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安保義務(wù)不僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人財產(chǎn)的安全保障，還應包括人身的安全保障。如因第三人的侵害行為導致業(yè)主或物業(yè)使用人人身受到損害而為其治療等費用、財物被盜等。
值得一提的是，在某些其情況下還有存在精神損害等問題，司法實踐中經(jīng)常有業(yè)主因認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)致其遭受損害向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張精神損害賠償?shù)募m紛，但就目前精神損害賠償，仍在法學理論界有所爭議。
筆者認為，如系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導致業(yè)主或者物業(yè)使用人的財產(chǎn)或者人身遭受損失而引起的糾紛，業(yè)主或物業(yè)使用人以合同之債起訴的，則不應支持精神損害撫慰金，因合同之債是不存在精神損害賠償一說的；如系物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導致業(yè)主或者物業(yè)使用人的人身遭受損害而引起的糾紛，業(yè)主或者物業(yè)使用人選擇侵權(quán)之訴提出精神損害賠償，也不宜予以支持，理由在于，精神損害賠償?shù)呢熑沃黧w應為實際侵權(quán)人，且實踐中不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三人或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部員工的侵權(quán)行為導致了業(yè)主的人身損害，受害人均應向?qū)嶋H侵權(quán)人主張精神損害賠償，此時一方面有實際侵權(quán)人，另一方面系侵權(quán)之訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應依照《人身損害賠償解釋》、《侵權(quán)責任法》之相關(guān)規(guī)定承擔安保義務(wù)，目的在于在受害者無法向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利的情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔補充賠償責任來減輕受害人的損失。
3、違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系
認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反物業(yè)服務(wù)合同中的安全保障義務(wù)，必須厘清其與損害后果之間存在的因果關(guān)系，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與受害業(yè)主或物業(yè)使用人的損害后果之間是否存在因果關(guān)系。實踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履約過程中，全面適當?shù)芈男形飿I(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，沒有違約行為，則將不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔責任等問題。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系，則應承擔與其違約行為相當?shù)呢熑巍?/span>
4、權(quán)利主張者僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人
因物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的來源，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》中將物業(yè)服務(wù)合同的相對方范圍限定在業(yè)主和物業(yè)使用人，故權(quán)利主張者不應突破合同的相對性，即只能由物業(yè)服務(wù)合同的相對方當事人主張權(quán)利。
?。ǘ┻`反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責任承擔分析
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容
承擔安保義務(wù)的前提是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實違反了其應承擔的安保義務(wù)，因此首先要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容。一般而言，該安保義務(wù)的內(nèi)容應以物業(yè)合同的約定為準，同時還應包括《物業(yè)管理條例》第47條所規(guī)定的安保協(xié)助義務(wù)。結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的一般內(nèi)容及司法實踐，大致可歸結(jié)為以下基本義務(wù)：
（1）維護設(shè)施設(shè)備
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時、定期維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，確保無安全隱患。如對這些設(shè)施的維護或管理不當，造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損害，則應當承擔賠償責任。
?。?）采取必要安全防范措施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡到勤勉、盡職義務(wù)，盡到對安全隱患的警示、告知義務(wù)，維護業(yè)主的人身、財產(chǎn)權(quán)益出發(fā)，全面考慮問題，對有可能發(fā)生的安全隱患要及時、正確、恰當?shù)夭扇∠鄳陌踩婪洞胧Ｈ鐩]有盡到應盡職責，造成業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損害，則應當承擔賠償責任。
?。?）防范制止違法行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應采取措施維護小區(qū)內(nèi)安全，防范、制止違法犯罪行為，安保義務(wù)的基本內(nèi)容即是要為業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全的保障。如設(shè)置門禁、監(jiān)控等安全防范設(shè)施并時刻保證其正常運行;配備一定數(shù)量的保安，實行門衛(wèi)值勤、保安巡視、物業(yè)服務(wù)區(qū)域進出登記制度等。發(fā)現(xiàn)違法行為應采取合理的措施制止，同時積極履行報告協(xié)助義務(wù)。
2、承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責任的量化分析
實踐中因為如何量化分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的盡職程度很難把握，且因物業(yè)服務(wù)合同可能各異，導致責任大小的認定各地尺度不一，最終責任大小的承擔也不盡相同。
筆者曾遇到過這樣的案例，某小區(qū)業(yè)主家白天被小偷通過技術(shù)開鎖進入，導致丟失了不少財物，公安機關(guān)一直未能破案，業(yè)主即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安保義務(wù)而將其一紙訴狀訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任。法院審理后認為，該物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確承諾對小區(qū)住戶的人身、財產(chǎn)負有安全保障義務(wù)。結(jié)合本案證據(jù)可知，案發(fā)時系白天，犯罪嫌疑人系用技術(shù)開鎖，而該物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、門禁等安保系統(tǒng)均未有效維護，且未對小區(qū)進出人員進行登記，確未盡到合同約定安全保障義務(wù)。因此，物業(yè)公司對此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。但考慮到案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊確實有一定難度，而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負有主要的安全保障責任，故法院判決物業(yè)公司承擔20%的賠償責任。
由于安保義務(wù)系物業(yè)服務(wù)眾多內(nèi)容中的一項內(nèi)容，違反安保義務(wù)而承擔的責任，不宜一刀切，只要安保義務(wù)沒有盡到就應當承擔全部責任的方法和做法是不可取的，而應將其限制在合理范圍內(nèi)。
何為合理范圍內(nèi)，筆者認為，應綜合考慮以下因素：
?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)合同的履行情況。如是否是其他服務(wù)均平時均不完全履行，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在一貫的不作為，如其在整個物業(yè)服務(wù)中均有不作為或者消極作為的表現(xiàn)，則可考慮適當提高其承擔的安保義務(wù)責任。如僅在安保方面疏忽導致了業(yè)主或者物業(yè)使用人的損害，則應考慮適當降低其賠償責任。
?。?）損害發(fā)生的具體情節(jié)。如財物被盜的情形，可將案發(fā)時間、作案手段、是否破案及破案的可能性等因素進行綜合考量分析。
（3）受害業(yè)主或者物業(yè)使用人自身是否存在過錯。如受害人自身存在一定過錯，可適當減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)責任。
?。ㄈ┪飿I(yè)費糾紛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責任損害賠償糾紛之重合
司法實踐中，幾乎百分之七十的物業(yè)費糾紛中，業(yè)主或者物業(yè)使用人的抗辯理由均是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應的安保義務(wù)導致業(yè)主或物業(yè)使用人財產(chǎn)的損失。而且，近乎全部以上述理由抗辯的業(yè)主或者物業(yè)使用人，均會提出要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償其損失。此時，可能會涉及侵權(quán)責任和違約責任的競合。
對于該問題的處理，至少就目前筆者所在法院都有不同的處理意見。一種處理意見認為，如業(yè)主提出了賠償主張，應告知其另行起訴主張賠償損失，物業(yè)費糾紛案件不宜作處理，因損害賠償系侵權(quán)范疇，而物業(yè)費糾紛系合同范疇，二者系不同法律關(guān)系。另一種處理意見認為，如業(yè)主提出了賠償主張，可告知其另案起訴或者提出反訴，因業(yè)主或者物業(yè)使用人提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)的主張，實系基于雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但其有明確提出了要求賠償?shù)闹鲝?，顯然目的是為了吞并本訴中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其支付物業(yè)費的主張，此時業(yè)主或者物業(yè)使用人要求賠償?shù)闹鲝埧梢暈橐笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔違約責任的一種形式，二者均系合同范疇，通過本反訴形式解決并無不當。
筆者認為，如業(yè)主主張賠償損失，此時可能會發(fā)生侵權(quán)責任和違約責任的競合問題。侵權(quán)責任與違約責任競合的原因在于，一個違約行為不僅侵害了債權(quán)人的預期利益，而且侵害了債權(quán)人的固有利益。侵害債權(quán)人的債權(quán)的預期利益，產(chǎn)生了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，構(gòu)成違約責任。侵害債權(quán)人的固有利益，例如人身權(quán)益和財產(chǎn)權(quán)益，既產(chǎn)生了侵權(quán)損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，構(gòu)成侵權(quán)責任，也產(chǎn)生了違約損害賠償請求權(quán)，構(gòu)成違約責任。在侵害固有利益這一點上，兩個請求權(quán)(或者民事責任)完全重合在一起。這兩個損害賠償請求權(quán)所救濟的內(nèi)容完全一致，保護的內(nèi)容都一樣，因此，構(gòu)成侵權(quán)責任和違約責任的競合?！?】
物業(yè)費糾紛中，如業(yè)主或者物業(yè)使用人提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應的安保義務(wù)導致其損失，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。此時，應向業(yè)主或者物業(yè)使用人作相應釋明。首先詢問其提出賠償損失的主張的目的，是為了不交納或者少交納物業(yè)費，還是為了要通過讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔未盡到安保義務(wù)的賠償責任以彌補其損失，如系前者，直接就物業(yè)費糾紛作出處理，業(yè)主或者物業(yè)使用人的主張視為其答辯意見，依據(jù)審理查明情況，作出是否駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求交納物業(yè)費、是否減少物業(yè)費、是否全額支持物業(yè)費的處理；如系后者，還應再進一步作釋明，詢問其以侵權(quán)為由還是以違約為由主張權(quán)利，如以侵權(quán)為由主張權(quán)利，則告知其另案提起訴訟，物業(yè)費糾紛系合同之訴，不可作合并處理，如以違約為由主張權(quán)利，則告知其可選擇提起反訴或者另案提起訴訟。這樣，既保障了各方當事人的程序和實體權(quán)利，又能較好解決物業(yè)費糾紛和物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責任損害賠償糾紛之間的重合問題。
結(jié) 語
隨著我國城鎮(zhèn)化進程的步伐加快，我國的城鎮(zhèn)化率的逐步提高，物業(yè)方面的矛盾糾紛在逐年增加，一方面說明我國的城鎮(zhèn)化取得了成效、我國依法治國的法制觀念現(xiàn)正深入人心，另一方面，由此引發(fā)的社會矛盾也日益突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或者物業(yè)使用人）這對矛盾體的矛盾日益突出化、尖銳化，因該問題涉及民生、涉及社會穩(wěn)定，是我國城鎮(zhèn)化進程中必須要克服的難題。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，已經(jīng)作為產(chǎn)生物業(yè)糾紛的一個重要因素，在物業(yè)糾紛中所占比重逐漸增加，妥善處理好該類糾紛，對于處理和解決整個物業(yè)領(lǐng)域的糾紛，化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，乃至破解我國城鎮(zhèn)化進程中的其他難題，均應會有一定的借鑒意義！
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